Omvandlingsområden

Fritidshusområden som ska anpassas för permanentboende kallas omvandlingsområden. Omvandlingsprocessen pågår under många år och tar avstamp i kommunens vatten- och avloppsplan (VA-plan). VA-planen redogör för kommunens långsiktiga planering för vatten och avlopp samt bedömning om ett område är aktuellt för kommunalt vatten och avlopp. Utifrån om ett område anses ha behov av en kommunal VA-försörjning enligt kommunens VA-plan brukar processen följas av detaljplanearbete, kommunens utbyggnad av vatten, avlopp samt eventuella gator och därefter den enskilda fastighetens anslutning.



Folder - Hur fritidsområden omvandlas till områden för permanentboende (PDF, 0,73 Mb)

Detaljplanearbete

För att ta ett samlat grepp på de många frågor som berör ett omvandlingsområde – service, VA, gestaltning och trafik – behöver en detaljplan tas fram. Detaljplanen styr hur marken får användas, till exempel var man får bygga och vilka ytor som reserveras för gator, naturområden och parker. Den kan även styra hur fastigheter får avstyckas och hur hus får placeras och utformas.

Syftet är att stödja en hållbar utveckling av området, där allmänna och enskilda intressen samordnas på bästa sätt. Medan arbetet med detaljplanen pågår beslutas det i regel om anstånd för bygglovsansökningar, det vill säga att beslut om bygglov skjuts upp för att underlätta planarbetet.

Hur arbetet med en detaljplan ska gå till regleras av plan- och bygglagen. Under planarbetet ska ett samråd och en granskning ske. Planen består av flera handlingar och stödjer sig på en rad utredningar:

• Plankarta med planbestämmelser
  Det är denna del som är juridiskt bindande.
• Illustrationsplan
  Visar hur området skulle kunna se ut när det är färdigt.
• Planbeskrivning
  Förklarar planen och dess konsekvenser samt belyser vilka åtgärder, exempelvis fastighetsbildning, som krävs för genomförandet.
• Underlagsutredningar
  Ger information om till exempel naturvärden, geotekniska förhållanden, dagvatten och eventuella bullerstörningar.
• Projektering
  Detaljerad planering av nödvändig infrastruktur, såsom gator och VA.
• Gatukostnadsutredning
  Kartläggning av kostnader för den planerade utbyggnaden

Dina synpunkter är viktiga

Du som är berörd av en detaljplan har rätt att framföra dina synpunkter. Minst två tillfällen att lämna synpunkter erbjuds; i samrådsskedet och i granskningsskedet. Utöver lagens krav på samråd och granskning har Haninge kommun i regel startmöten i samband med att planarbetet sätts igång och vid behov möten eller träffar med berörda.

Du som lämnat in synpunkter under samråds- eller granskningsskedet men inte fått gehör kan överklaga detaljplanen.

Planen antas

När kommunfullmäktige antagit detaljplanen kan den gälla direkt om den inte överklagas. När tiden för överklagande har gått ut vinner planen laga kraft. Detaljplanen är därefter juridiskt bindande och kommunen förbereder för att bygga ut gator och VA.

För en smidigare utbyggnad av gator och VA används ofta en förskjuten genomförandetid. För att undvika krockar mellan privata husleveranser och kommunens utbyggnad går det inte att få bygglov innan genomförandetiden börjar. Därefter beviljas bygglov enligt den nya detaljplanen.

Kommunens utbyggnad

Inför kommunens utbyggnad kan privat mark behöva lösas in för att rymma exempelvis gator och förskolor. Under planarbetets senare del försöker kommunen träffa överenskommelser med dig som fastighetsägare som berörs av sådant markintrång. När planen vunnit laga kraft kan Lantmäteriet genomföra markreglering enligt detaljplanen. Kommunen betalar ersättning för den mark som behöver lösas in och för tomtanläggningar, till exempel staket som måste rivas och häckar eller träd som kan skadas i samband med byggnationen.

Kommunen föreslår var VA-anslutning ska göras vid varje fastighet. Till denna så kallade förbindelsepunkt, kan du som fastighetsägare ansluta till det kommunala VA-nätet. Du får då viss möjlighet att påverka läget för förbindelsepunkten. Ett frischaktsavtal upprättas, som ger kommunen rätt att schakta på fastigheten för att undvika skador på förbindelsepunkten.

Kommunen kan välja att bygga ut allmänna anläggningar i egen regi eller att köpa arbetet av en entreprenör.

Att genomföra utbyggnaden

I samband med byggstart håller kommunen ett informationsmöte om hur bygget kommer att påverka området. Information läggs också ut här på kommunens webbplats under byggtiden.

Under utbyggnaden kan störningar som buller, damm och tillfälliga upplag förekomma. Uppställningsplatser för brevlådor och sopkärl kan behövas.

Det kan vara svårt att ta sig fram i området eftersom gatorna grävs upp och byggs om. Om det finns mycket berg i området kan det bli nödvändigt att spränga. En riskanalys görs alltid inför sprängningarna. Vid sprängning sätts vibrationsmätare upp på några byggnader för att kontrollera att godkända riktvärden efterföljs.

När kommunens utbyggnad är klar har fritidshusområdet omvandlats till ett område lämpligt för permanentboende.

Egen utbyggnad

När den kommunala utbyggnaden är klar kan du påbörja ledningsdragning och eventuell byggnation på din egen fastighet.

Du måste ansöka om bygglov hos kommunen innan du bygger till, bygger nytt eller gör markarbeten på din fastighet. När du ska bygga, tänk på att anpassa byggnadens utformning efter planbestämmelser och hur din tomt ser ut. Välj lämplig husleverantör, vissa kanske inte har hus som uppfyller planens bestämmelser gällande utformning och placering.

Du ansvarar själv för ledningsdragning från förbindelsepunkten till ditt hus när du kan ansluta dig till det kommunala VA-nätet. Anslutning och ledningsdragning måste du anmäla till kommunen. Även för el och tele kan du behöva dra ledningar på din fastighet. Om detaljplanen medger att du får avstycka din fastighet ansöker du om detta hos Lantmäteriet.

Kostnader

Du som fastighetsägare måste betala olika kostnader i samband med omvandlingsprocessen. Här är några exempel på sådana kostnader.

Gatukostnader

En gatukostnadsutredning görs och fastställs av kommunstyrelsen innan detaljplanen antas. Denna utredning ligger till grund för vad du som fastighetsägare får betala för de nya gatorna. Betalningen sker när gatorna är klara och det är den som då äger fastigheten som blir betalningsskyldig. Drift och underhåll betalas via kommunalskatten.

VA-kostnader

Du får betala för VA i form av anläggnings- och brukningsavgift enligt VA-taxan. Anläggningsavgift tas ut när förbindelsepunkten har upprättats och du kan ansluta dig. Brukningsavgift är en periodisk avgift som baseras på din vattenförbrukning.

Förrättningskostnader

Lantmäteriet hanterar alla fastighetsrättsliga frågor. Det kan exempelvis gälla bildande av samfälligheter, reglering av mark till gatufastigheter och avstyckningar inom enskilda fastigheter. Förrättningar som rör enskilda fastigheter, till exempel avstyckning, ansöks om och bekostas av dig som fastighetsägare.

Bygglovskostnader

När du gör en anmälan eller ansöker om bygglov betalar du en taxebaserad avgift och en fast avgift för den nya detaljplanen. Bygglovskostnaden beror på vad du ska bygga, till exempel en ny villa, garage eller om du vill göra markförändringar.

Anslutningskostnader

För nyanslutning av el och tele och eventuell omdragning av ledningar behöver du betala en avgift.